生活密着型商業施設への重点投資
生活密着型商業施設を中心としたポートフォリオ
本投資法人は、生活密着型商業施設への重点投資を通じて、また、商業施設を補って商品を提供する物流施設にも投資を行うことで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオ構築することを目指します。
| 生活密着型 商業施設 の特徴 |
日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地
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| (注) | 上記は、生活密着型商業施設が有していると本投資法人が考えている物件規模、来店頻度、商圏等に関する一般的な特徴を簡略化して記載しています。上記は、生活密着型商業施設を含む商業施設一般についての本投資法人の分析であり、各商業施設が上記に記載の特徴を有していることを保証又は約束するものではありません。 |
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商業施設及び商業施設を取り巻くマクロ環境の変遷に即した生活密着型商業施設
国内において高齢化や大都市圏への人口集中が進む中、生活必需品に対する安定したニーズを背景として、今後も生活密着性の高い商業施設への強い需要が見込まれます。また、上記のような社会構造の変化及び多様化する消費者のニーズに対応するため、商業施設の小規模化・専門店化が進行しており、チェーンストア型専門店をテナントに含む生活密着型商業施設への需要が今後ますます高まると、本投資法人は考えています。これら生活密着型商業施設は、国土交通省が都市計画運用指針を通じて推進するコンパクトシティの理念に合致しており、地域コミュニティの活性化を促進する場としての役割も担います。
物流施設への投資
IT技術を用いたEコマース（電子商取引）の進展により、消費者に商品を提供するという観点における商業施設と物流施設の垣根が低下しつつあります。消費者に商品を届ける「チャネル・機能」としての物流施設を従来の商業施設の延長線上にあるものとして捉え、モノの流れが多様化する中、配送拠点から消費者である配送先までの最終区間を意味するラストマイルに対応する消費地に近い生活密着型商業施設及び物流施設への需要は今後も伸びていくものと、本投資法人は考えています。
物件選定基準
下記の4つの要素を中心とする総合的判断により、競争優位性があり、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される商業施設を選定して投資を行います。
| 施設としての 魅力 |
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立地の状況 |
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| 収益性 |
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テナント構成 |
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ポートフォリオの用途構成
本投資法人は、投資の80％以上を商業施設に対して行い、商業施設の中でも重点投資対象である生活密着型商業施設が取得価格ベースでポートフォリオ全体の80％以上となるように投資することで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。
物流施設に対してもポートフォリオ全体の20％以下の割合となるように厳選投資を行います。
本投資法人の投資対象地域
本投資法人は、人口動態が比較的安定している四大都市圏(注1)を中心に積極的に投資を行いますが、商業施設については政令指定都市・中核市等(注2)、物流施設については政令指定都市・中核市等又は主要一般道路や高速道路の利用利便性を有し、四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指します。
| (注1) | 「四大都市圏」とは、首都圏、大阪圏、名古屋圏及び福岡圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいい、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいい、「名古屋圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「福岡圏」とは、福岡県をいいます。 |
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| (注2) | 「政令指定都市・中核市等」とは、政令指定都市、及び中核市の指定要件人口(20万人以上)以上の法定人口を有する都市、又は人口20万人未満でもその周辺エリアを含め相応の商圏人口が見込まれる地域をいいます。 |
底地への投資方針 ～成長機会の拡大～
本投資法人は、生活密着型商業施設をはじめとした各種商業施設及び物流施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。
