ケネディクス商業リート投資法人

証券コード:3453

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生活密着型商業施設への重点投資

生活密着型商業施設を中心としたポートフォリオ

本投資法人は、生活密着型商業施設への重点投資を通じて、また、商業施設を補って商品を提供する物流施設にも投資を行うことで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオ構築することを目指します。

生活密着型
商業施設
の特徴
日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地
1. 商圏は周囲1~10km程度(一般的には3~5km程度)で、利用客は商業施設周辺の消費者が中心
2. 地域のニーズを捉えた運営が可能であり、来店頻度が高く、平日・休日による差異が小さい
3. 消費者の多様化した嗜好に対応した食品・衣料品・日用品等、商品種別ごとの専門店テナントが入居

本投資法人の重点投資対象

(注) 上記は、生活密着型商業施設が有していると本投資法人が考えている物件規模、来店頻度、商圏等に関する一般的な特徴を簡略化して記載しています。上記は、生活密着型商業施設を含む商業施設一般についての本投資法人の分析であり、各商業施設が上記に記載の特徴を有していることを保証又は約束するものではありません。

商業施設及び商業施設を取り巻くマクロ環境の変遷に即した生活密着型商業施設

商業施設及び商業施設を取り巻くマクロ環境の変遷に即した生活密着型商業施設高齢化や大都市圏への人口集中の進行及び生活必需品に対する安定したニーズを背景にまた一方で、大規模集客施設の新設規制や専門スーパーの市場シェアの拡大等により、商業施設の小規模化が進行する中、社会構造の変化、多様化する消費者ニーズに対応することができる専門店を含んだ生活密着型商業施設への需要が今後ますます高まると、本投資法人は考えています。

物流施設への投資

IT技術の進展を背景にEコマース(電子商取引)が進展し、消費者に商品を提供するという観点から商業施設と物流施設の垣根が低下しつつあると、本投資法人は考えています。現在及び将来の消費者の購買行動の変化に着目し、消費者に商品を届ける「チャネル・機能」としての物流施設が商業施設の延長線上にあるものとして捉え、また、モノの流れの多様化や「ラストワンマイル」への対応の中での消費地に近い生活密着型商業施設及び物流施設の需要が今後も伸びると考えられることから、安定的な需要が期待できる生活必需品を提供する「場所」としての生活密着型商業施設に加え、商業施設を補って商品を提供する物流施設にも投資を行います。

物件選定基準

下記の4つの要素を中心とする総合的判断により、競争優位性があり、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される商業施設を選定して投資を行います。

施設としての
魅力
優位性・競争力の検証
  生活密着性の観点から集客力等の施設としての魅力を総合的に判断
立地の状況
立地・商圏の分析
  人口・世帯数・競合店の状況等を勘案して判断
収益性
収益の安定性やアップサイドポテンシャルの検証
  稼働率、賃貸借の状況、賃料水準、契約形態等を勘案して判断
テナント構成
テナント構成を重視
  テナントの信用力、使用目的の適正性等を勘案して判断

ポートフォリオの用途構成

ポートフォリオの用途構成本投資法人は、投資の80%以上を商業施設に対して行い、商業施設の中でも重点投資対象である生活密着型商業施設が取得価格ベースでポートフォリオ全体の80%以上となるように投資することで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。
物流施設に対してもポートフォリオ全体の20%以下の割合となるように厳選投資を行います。

本投資法人の投資対象地域

本投資法人の投資対象地域

本投資法人は、人口動態が比較的安定している四大都市圏(注1)を中心に積極的に投資を行いますが、商業施設については政令指定都市・中核市等(注2)、物流施設については政令指定都市・中核市等又は主要一般道路や高速道路の利用利便性を有し、四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指します。

(注1) 「四大都市圏」とは、首都圏、大阪圏、名古屋圏及び福岡圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいい、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいい、「名古屋圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「福岡圏」とは、福岡県をいいます。
(注2) 「政令指定都市・中核市等」とは、政令指定都市、及び中核市の指定要件人口(20万人以上)以上の法定人口を有する都市、又は人口20万人未満でもその周辺エリアを含め相応の商圏人口が見込まれる地域をいいます。

底地への投資方針 ~成長機会の拡大~

本投資法人は、生活密着型商業施設をはじめとした各種商業施設及び物流施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。

底地への投資方針 ~成長機会の拡大~

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